Detener la limpieza

 

Por Doug French. (Publicado el 19 de febrero de 2010)

Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/4137.

 

El final de los negocios hace en el ciclo económico el trabajo sucio de quitar las malas inversiones hechas durante el auge previo. Estas malas inversiones son un crudo recordatorio de qué estaba de moda y ahora no lo está.

Dinero abundante y barato afluyó a los proyectos inmobiliarios después del estallido de la burbuja tecnológica y el acelerón monetario de la Fed. Los estados arenosos como Arizona, California y Florida, así como el centro neurálgico del Sudeste, Atlanta, atrajeron a constructores grandes y pequeños.

Los constructores creían que estaban ofertando viviendas muy necesarias para jubilados y similares, que se trasladaban en busca del sol y dejando atrás sus palas para la nieva. Pero un vistazo desde la ventana del avión al llegar a Atlanta o Phoenix, mostraba hileras de tejados, farolas en calles vacías y las trazas distintivas de grupos de construcciones individuales formando grupos cuadrados de rompecabezas sin imaginación. Los bloques eran de tonos marrones indiferenciados en lugar de tener tejas de colores rodeadas por césped verde y punteados por vallas blancas o paredes de bloques rojos.

Mientras el viento sopla el polvo de estos lugares baldíos, el mercado no parece brillante para las viviendas construidas. Esto a pesar de los recortes de impuestos de 6.500$ y 8.000$ a los compradores de viviendas y de tipos de interés de hipotecas en torno al 5% (mantenidas bajas por la compra de títulos hipotecarios por la Reserva Federal). Estudios de Standard & Poor's Financial Services y John Burns Real Estate Consulting, Inc. apuntan a una continuada presión de la oferta procedente del mercado de ejecución de hipotecas. El estudio de John Burns estima que cinco millones de viviendas volverán a los prestamistas en lo próximos años. Las modificaciones legalmente obligadas en los préstamos sólo retrasarán el proceso, con Standard & Poor's apuntando que si se mantiene la tendencia actual, el 70% de las hipotecas modificadas acabarán siendo ejecutadas.

La amenaza de las ejecuciones continuará forzando a la baja los precios de la vivienda. Y, con tanta gente debiendo más por sus casas de lo que éstas valen, la movilidad familiar se encuentra en un mínimo histórico: ha vuelto a los niveles de 1949-50, cuando la población de la nación era la mitad que hoy. Todo esto, unido al alto desempleo, está haciendo muy difícil a los constructores vender viviendas con beneficios.

Está claro que la demanda de compra de viviendas no se está estimulando lo suficiente como para motivar a los constructores a volver a acumular parcelas. Después de todo hasta hace pocos meses muchos de estos mismos constructores estaban liquidando viviendas a quien quisiera comprarlas, sin importar el precio, con el fin de limpiar sus balances. Y con la venta de viviendas nuevas cayendo a un índice anual de 342.000 unidades en diciembre, no hay razón comercial para invertir en las primeras etapas de la producción. La actual depresión de la construcción de viviendas aún tiene trabajo por hacer en depurar las malas inversiones del auge de la vivienda de la última década.

Hace un año, el Atlanta Business Chorincle informaba de que el inventario de viviendas vacías en la zona metropolitana de Atlanta superaba las 150.000. Son un montón de viviendas. Suponiendo que el número de ventas de viviendas nuevas (14.000 en Atlanta) se mantenga constante, la ciudad tiene una oferta de viviendas para más de una década. Incluso si el mercado de Atlanta volviera a producir 30.000 ventas al año, el área tiene oferta para 5 años.

La Arizona Business Gazette informaba de que el inventario de viviendas terminadas en el Valle del Sol sería de aproximadamente 50.000 (una oferta para 4 años). De acuerdo con RW Real Estate Advisors, el área de Chicago tiene cerca de 65.000 viviendas vacantes, una oferta para 17 años, basándose en las ventas de nuevas viviendas en 2009.

Pero junto con las muy publicitadas intervenciones de los tipos de interés por debajo del mercado y las ventajas fiscales a la compra de casas, se ha lanzado otro cable a los constructores que dificultará aún más el proceso de curación. El pasado noviembre, el Presidente Obama firmó la Ley de Ayuda al Trabajador, la Propiedad Inmobiliaria y los Negocios (Worker, Homeownership, and Business Assistance Act) de 2009, que, como sabe mucha gente extiende los beneficios del desempleo y el programa de beneficios fiscales al comprador de primera vivienda. Pero incluida sigilosamente en esta lasaña legislativa había una provisión que permitía a las grandes empresas compensar las pérdidas de 2008 y 2009 con los beneficios obtenidos tan pronto como en 2004. Esta provisión generará devoluciones del impuesto de sociedades de 33.000 millones de dólares, según informa el New York Times. Antes sólo las pequeñas empresas podían compensar pérdidas con beneficios de años anteriores.

Las grandes constructoras inmobiliarias son las principales beneficiarias. Después de anotarse beneficios monstruosos durante el auge inmobiliario, el sector se ha apuntado grandes pérdidas en la crisis, acentuadas por reducciones de valor de sus terrenos por un total de 28.500 millones de dólares en las 14 mayores constructoras cotizadas. Así estas grandes constructoras están recuperando algo de lo que el Tío Sam se llevó durante los años de auge. De acuerdo con el Times, Pulte Homes va a obtener una devolución de 540 millones, Hovnanian Enterprises recuperará 250-275 millones, mientras que Standard Pacific y Beazer Homes se quedarán 80 y 50 millones de sus beneficios respectivamente.

Y aunque devolver impuestos a los negocios es algo estupendo, los constructores están leyendo las hojas de té económicas distorsionadas. Éstas parecen decir que lo tipos de interés bajos y los beneficios fiscales acabar llevando de vuelta a los compradores a sus promociones, mientras que muchos de los competidores más pequeños de las grandes constructoras se los llevará el tsunami inmobiliario por mucho tiempo, así que hay que subir a una etapa anterior del proceso de producción invirtiendo capital en parcelas edificables.

Jim Belfiore, presidente de Belfiore Real Estate Consulting, una empresa de investigación de mercados en Phoenix dijo a BusinessWeek.com que veía compañías como Meritage Homes, Beazer, Lennar, Hovnanian y KB Home comprando agresivamente al alza parcelas en el área de Phoenix ahora que muchos constructores privados pequeños y medianos han salido del mercado debido a quiebras o ejecuciones hipotecarias. “Los precios de las parcelas en esas zonas han subido de forma agresiva en los meses recientes”, dice Belfiore.

Dawn Wotapaka, del Wall Street Journal blogueaba en vivo en una teleconferencia sobre resultados de Hovnanian Enterprises en diciembre que la empresa “esta rehaciendo su oferta, aprovechando parcelas que ahora merecen la pena a los bajos precios actuales”. El consejero delegado de Hovnanian decía que “las compras de terrenos por fin empiezan a tener sentido”. Es verdad que también dijo que los fondos de inversión habían pagado más por los grandes terrenos. Pero no es que la Hovnanian no tuviera terrenos: la empresa tenía 7.600 parcelas “en conserva” esperando pacientemente a que mejore el mercado.

Y la esperanza se eterniza. Como dijo irónicamente Wotapaka, “Esperen. Aquí está la verdadera noticia de la conferencia. Atención buscadores de empleo: la constructora dice que está contratando en sus departamentos de adquisición de terrenos”.

En el blog en línea de la constructora Hanley Wood, el director editorial, Boyce Thompson, escribe:

“Se está filtrando algo en los mercados de todo el país. Las mayores constructoras están pagando demasiado por viviendas acabadas. A los críticos, en su mayoría constructoras privadas que ofrecieron poco, les preocupa que esto pueda llevar a otro ciclo de recalentamiento del precio de la vivienda, con resultados calamitosos si las constructoras no venden viviendas”.

El autor Steve Bergsman escribe que las inversiones en terrenos residenciales son el próximo gran boom. De acuerdo con Bergsman, las ciudades del Oeste “tienen una oferta de parcelas para alrededor de dos o tres años. Cuando se recuperen los precios de la vivienda, lo que optimistamente podría ser tan pronto como en 2011 o 2012, los promotores necesitarán empezar a construir de nuevo”.

Supuestamente para entonces el exceso de parcelas se habrá evaporado “y como los promotores en este periodo no habrán estado comprando terreno, van a despertarse de repente con el hecho de que necesitan parcelas y en ese momento pagarán una prima. Al menos éste es el escenario con el que cuentan la mayoría de los grupos inversores”, escribe Bergsman.

Bergsman cita a Scott Clark, presidente de la compradora de terrenos Americap Development Partners, que dice “No estamos concentrando en comprar por debajo de los costes de urbanización, no dejando virtualmente nada en absoluto de coste de terreno”. Americap ha operado en los mercados del norte de California y ahora tiene la vista puesta en áreas perjudicadas como California del Sur, el interior, Denver y Salt Lake City.

“Los constructores de viviendas han estado compitiendo entre sí para pagar dinero por parcelas urbanizadas mientras se preparan para el cambio en los inventarios y las oportunidades de hacer dinero en 2010”, escribe HousingCrisis.com de Hanley Wood. “¿Es la demanda de compradores de viviendas/usuarios finales tan alentadora como para que las constructoras se pongan la zancadilla para obtener las parcelas urbanizadas?”

A pesar de los esfuerzos del gobierno, la demanda de vivienda no justifica la demanda de parcelas de las constructoras. Desde mediados de la década de 1960, la tasa de propietarios de viviendas en Estados Unidos ha sido den torno al 64%. Durante el auge llegó a ser de más del 69%, pero ahora está cayendo rápidamente. Incluso aunque se absorban los alquileres vacantes, el blog Calculated Risk estima que hay aún un exceso de 1,8 millones de viviendas en Estados Unidos.

Las constructoras que compran parcelas pueden ser irracionales, pero aún no son exuberantes. El índice del mercado de la vivienda de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas subió sólo 2 puntos hasta el 17 en febrero, muy lejos de las grandes cifras de 50 que no se han visto desde abril de 2006. Pero los 528 promotores residenciales encuestados dijeron que los beneficios fiscales ofrecidos junto a los bajos tipos hipotecarios están animando algo la demanda.

De hecho, las constructoras están “fomentando la construcción especulativa para atraer a compradores de viviendas del último momento que quieran aprovechar los beneficios fiscales a punto de expirar”, informa el Wall Street Journal. Así que el inventario debería subir durante una “temporada de venta animada por esteroides”, dice Jody Kahn, vicepresidenta en John Burns Real Estate Consulting.

“Igual que un tiburón debe seguir nadando o morir, pasa lo mismo con las constructoras”, dijo a Bloomberg Kathryn Boyce, de Hanley Wood. “Tienen que seguir construyendo o morir”.

Como apuntaba Murray Rothbard en Man, Economy and State, si el gobierno interviene en algo en el proceso de limpieza de la depresión sólo la prolongará. Mientras el gobierno intenta impulsar la demanda de vivienda y los precios de los terrenos, sólo se retrasan los ajustes necesarios. No se cumplen las necesidades de los consumidores. No se necesita más vivienda y no se necesita urbanizar y parcelar más terreno para futuras viviendas.

Si el gobierno impulsa continuamente la demanda y por tanto los precios, sólo logrará un exceso permanente de parcelas y viviendas. “Cuanto más se retrasen los reajustes”, explicaba Rothbard, “más durará la depresión y más de retrasará la completa recuperación”.

Para que el capitalismo haga su magia de ofrecer bienes, servicios y prosperidad, deben morir algunos de los tiburones.

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Douglas French es presidente del Mises Institute y autor de Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply. Es doctor en economía de la Universidad de Nevada- Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann Hoppe en su comité de tesis.

 

Published Sat, Feb 20 2010 10:02 PM by euribe
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