El atractivo de la propiedad inmobiliaria

Por Fred Buzzeo. (Publicado el 12 de diciembre de 2011)

Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/4973.

 

Hoy día, todos están sentados al borde de sus asientos esperando una recuperación inmobiliaria. De hecho, durante los pasados diez años todos nos hemos convertido en adictos a la propiedad inmobiliaria. Me cuesta andar por la calle sin que alguien me diga que el mercado ha “tocado fondo” o que el mercado está “rebotando”.

¿Conozco a alguien interesado en esta propiedad?, me preguntan. ¿Es un buen momento? ¿Puedo encontrar comprador? Son cuestiones con las que me bombardean constantemente los “yonquis” de la propiedad inmobiliaria que encuentro mientras hago mis rondas tratando de firmar el siguiente contrato, y mi próximo cheque de nómina.

A la mayoría de la gente le atrae el mercado inmobiliario porque lo ve como un mercado de alto poder. Contemplan imperios de construcción de la forma en que muchos lo hemos hecho ante el tablero del Monopoly. A la gente le gusta la propiedad inmobiliaria por es una inversión atractiva. Y al contrario que las acciones y bonos, puede  realmente tocarse y admirarse. Es parte del sueño americano.

Como promotor, puedo decirles por experiencia personal que acabar un proyecto, no importa lo pequeño que sea, te da una gran sensación de plenitud. Tengo colegas en el negocio que han transformado horizontes enteros de ciudades. ¡Guau! Me pone solo pensar en ello.

Sin embargo estos atributos son los que hacen al mercado inmobiliario tan volátil y por tanto peligroso. Se hecho y perdido fortunas, a veces dentro del mismo ciclo económico. Y lo que importa es que la mayoría de la proceso de promoción de la propiedad inmobiliaria no está nunca bajo tu control. Puedes ver frustrados todos tus esfuerzos por la algún planificador público que nunca ha arriesgado un dólar de su propio dinero y nunca h añadido una sola unidad al inventario inmobiliario. También debería hacerse una mención notable a la montaña rusa que soportan la mayoría de los promotores con la errática política monetaria de la Reserva Federal.

Como el mercado inmobiliario constituye una parte importante del PIB, el gobierno controla de cerca la actividad inmobiliaria. Se estudian los inventarios de viviendas y los porcentajes de desocupación. Incluso en número de archivos de permisos de construcción se monitoriza junto con una docena de otras estadísticas relacionadas con la actividad inmobiliaria.

Lo puede negarse que la propiedad inmobiliaria es un componente importante de la economía. De hecho, la economía mundial está ciertamente cayendo en picado por las malas inversiones que se abrieron paso en el proceso de desarrollo inmobiliario.

Por tanto el gobierno se centra en estabilizar el mercado. Cada lía que lean el periódico, verán alguna nueva poción mágica del gobierno dirigida a cambiar la depresión inmobiliaria. De hecho, verán todo tipo de ideas dirigidas a estabilizar el mercado inmobiliario para poder estabilizar el crecimiento económico.

Sin embargo, todo el “apoyo” que el gobierno ha dado al mercado inmobiliario en los últimos años ha valido para muy poco. Incluso el Índice S&P/Case-Shiller ha indicado que el mercado inmobiliario se ha debilitado más. De acuerdo con lo números recientemente, seis ciudades han llegado a nuevos mínimos. No son buenas noticias para los genios del gobierno que trabajan para la recuperación inmobiliaria.

Por tanto, la pregunta real a hacerse es si podemos espolear la actividad económica haciendo que el mercado inmobiliaria vuelva a moverse hacia arriba. Me parece que esto es como poner el proverbial carro delante de los bueyes. Déjenme explicarme:

Para hacer que se mueva de nuevo el mercado inmobiliario, debe haber compradores dispuestos y capaces. La gente normalmente está dispuesta y puede comprar cuando tiene empleo. Si expansión económica, no hay creación de empleo. Sin empleos, la gente no tiene la confianza o el poder de compra como para considerar comprar o invertir en el mercado inmobiliario.

De nuevo debemos acudir a la ley de Say para orientarnos en este caso. Un aumento en la actividad productiva y por tanto un crecimiento en el empleo crearían demanda para productos en general, incluyendo la demanda de viviendas y otros activos inmobiliarios.

Con una tasa de desempleo por encima del 9%, por no mencionar la tasa actual de infraempleo, la economía de EEUU no está en disposición de crear un crecimiento significativo del empleo. El pequeño empresario, la principal máquina de crecimiento del empleo, sigue estando atrapado financieramente y siendo incapaz de expandirse y crear valor. Si no se altera la situación, no habrá crecimiento significativo en activos inmobiliarios. No hay que ser un genio para entenderlo.

Así que me parece que el foco principal debe dirigirse a aumentar la capacidad productiva de EEUU. Como operario del mercado libre, puedo estar predispuesto. Mi receta es por tanto sencilla: dejemos que opere el libre mercado y llegaremos a un nuevo equilibrio en el menor tiempo posible. La Depresión de 1920-21 lo demuestra categóricamente. Se acabó en un año y ha sido calificada como “nuestra última recuperación natural del pleno empleo”. Esta corta duración y la mínima cantidad de interferencia del gobierno son las razones por las que esta inversión económica se “olvida” convenientemente por la ortodoxia.

Mi siguiente sugerencia chocará muchos no creyentes: dejar de tratar de estabilizar el mercado. Dejemos que el mercado se desinfle. Los precios inmobiliarios son aún demasiado altos en muchas áreas. Por tanto, los inversores avezados (al menos aquéllos a los que todavía les quede algo de dinero) no están comprando. La relación riesgo-retorno sigue sin ser positiva o al menos sigue sin ser aceptable.

Los precios deben caer hasta un punto en que los pagos hipotecarios no consuman toda una nómina. Después de todo, sigue habiendo que comprar leche y pan, por no mencionar los pagos de la escuela de Johnny. Y no nos fijemos solamente en el Índice de Asequibilidad de la Vivienda, una estadística que justo antes de la caída nos decía lo barato que era ser propietario.

La forma adecuada de ver esto es comparar el coste de comprar una cosa con el coste de alquilar una unidad similar. Si después de tener en cuenta el pago de impuestos y cualquier posible apreciación, sigue teniendo más sentido alquilar que comprar, entonces el precio es demasiado alto. Cuando estoy vendiendo una unidad, es el primer análisis que realizo para determinar el valor. Evidentemente la valoración es más complicada con mayores propiedades de inversión cuando debemos emplear análisis de flujo de caja descontado y otros modelos financieros. Pero el quid de los problemas que estamos experimentando hoy está en los mercados primario y secundario de viviendas.

Una deflación en el mercado restauraría asimismo la confianza de los posibles compradores. Nadie va a comprar una casa que esté sobrevalorada en la fecha de compra. Todos quieren sentir que hay algún valor en el activo que compran. Aún no hemos llegado a ese punto.

Desde una perspectiva personal (veo activos inmobiliarios casi todos los días) sigo sin encontrar negocios que tengan sentido. Las ventas con pérdidas son lo único que se hace y muchas de ellas siguen sin ser razonables dada la cantidad de trabajo necesario para poner la unidad en una estado vendible. Además, la mayoría de las ventas con pérdidas no acaban de cerrarse. Para protegerse contra esto, las compañías de títulos con las que trabajo quieren percibir la tasa de búsqueda de título cuando se dan cuenta de que están trabajando en una venta con pérdidas.

Solo cuando los precios caen al punto en que el acuerdo tiene sentido los inventarios de viviendas volverán a niveles normales: una señal de que se ha llegado al “fondo”.Incluso hoy, el inventario es demasiado grande en muchos mercados. En diciembre de 2010, el nivel nacional de inventario es de 10,5 meses. Es mucho más alto en mercados concretos. Por ejemplo, llevará 20 meses absorber los varios miles de unidades con precios por encima de 500.000$ que están actualmente en venta en el Condado de Dade-Miami. Un inventario saludable de viviendas está en algún punto entre 4 y 6 meses. Por tanto, los precios siguen estando demasiado altos.

Soy partidario de llegar a acuerdos con compradores que hayan hecho un pago sustancial y tengan su patrimonio en vivienda, pero sencillamente no pueden realizar el pago de las hipotecas debido a una reducción en su renta personal. Es una aproximación de mercado que muchos banqueros avispados están llevando a cabo. En cambio, aquellas casas que tengan hipotecas por encima de su valor y no puedan salvarse deberían ir inmediatamente a la ejecución. Cuando más rápido se haga, más rápido llegará el mercado al fondo y más rápidamente estará el propietario de la vivienda libre de una pesada carga financiera. Esta deflación, una condición que es simplemente un ajuste económico, es un requisito necesario para dominar un mercado recalentado.

El mismo escenario es aplicable al mercado inmobiliario comercial. Dondequiera que miremos vemos locales comerciales vacíos que estuvieron ocupados durante años por el mismo inquilino. Si los pequeños negocios experimentan pérdidas, acabarán cerrando y dejando vacíos los espacios que ocupaban. Salvo que los pequeños negocios empiecen a crecer, los espacios permanecerán vacíos. Por tanto no hay forma de ayudar al mercado inmobiliario comercial hasta que podamos generar una tasa sana de creación de pequeñas empresas.

Finalmente me gustaría apuntar que todo el dinero del TARP dado a los bancos no valió hizo nada para ayudar al consumidor ordinario. Todo lo que hizo fue ajustar positivamente los balances de las instituciones “demasiado grandes para caer”. La mayoría de los bancos están con las arcas llenas y simplemente no prestan salvo que estén en una posición extremadamente favorable. Esto suena paradójico porque fue su préstamo descontrolado el que creó el problema en su origen.

Contrariamente a lo que piensan los economistas del gobierno, los bancos no van a prestar dinero, aunque éste pertenezca por derecho al contribuyente, sencillamente para aumentar el número de préstamos morosos en sus balances. ¿Por qué agravar la situación? En todo caso, ¿alguien piensa realmente que los rescates se dirigían a ayudar al consumidor?

 

 

Fred Buzzeo es promotor inmobiliario y consultor de pequeños propietarios en el área de la ciudad de Nueva York. Reside junto a su esposa en el pueblo de Oyster Bay (Long Island), NY. Durante la década de 1990 desempeñó puestos ejecutivos en el gobierno municipal. Durante este empleo vio de primera mano los defectos de la intervención y regulación públicas.

Published Thu, Jan 13 2011 6:55 PM by euribe
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