Por Doug French. (Publicado el 14 de marzo de 2011)
Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/5103.
[Our Lot: How Real Estate Came to Own Us • Alyssa Katz • Bloomsbury Publishing USA, 2009 • 278 páginas]
Dinero barato, incentivos fiscales al comprador, falta de nueva oferta, nada parece mantener altos los precios de la vivienda. El índice de precios de la vivienda Case-Shiller de Standard & Poor's cayó un 1% en diciembre. Los precios cayeron en todos los mercados exceptuando Washington DC, donde el negocio de hacer los negocios de la gente continúa expandiéndose aparentemente sin fin.
Los precios en 11 de los 20 mercados incluidos en el índice se hundieron hasta mínimos tras el declive: Atlanta; Charlotte, Carolina del Norte; Chicago; Detroit; Las Vegas; Miami; Nueva York; Phoenix; Portland, Oregón; Seattle y Tampa, Florida.
“Simplemente hay demasiadas casas ahí fuera en relación con la demanda y no vamos a ver que eso cambie enseguida”, dijo Joshua Shapiro, economista jefe en EEUU de MFR, Inc.
Robert Shiller piensa que las caídas de precios tiene que bajar otro 15 a 25%, debido a todas las casas vacías sin comprador, propuestas para reducir la deducción fiscal a los intereses de hipotecas, el futuro incierto de Fannie Mae y Freddy Mac y los disturbios de Oriente Medio.
La idea de que todo estadounidense debería ser propietario de una vivienda sencillamente no está funcionando. Y ése es la semilla del auge inmobiliario: un programa público para hacer de todos propietarios de su propio y acogedor hogar, dulce hogar. Una semilla plantada por Herbert Hoover ya en la década de 1920 cuando era un ambicioso secretario de comercio. No hay muchos autores que escribiendo del auge y declive inmobiliario hayan remontado la historia tan lejos. Alyssa Katz sí lo hace en su libro Our Lot: How Real Estate Came to Own Us.
Katz va al grano de forma Hermosa en la página 3:
Poseer casas serviría como una fuerza para mejorar el mundo: para construir familias más fuertes, comunidades más agradables, seguridad financiera, compartir riqueza a través de generaciones. Esa idea se ha inculcado en la psique nacional, no a través de una aspiración innata en el espíritu humano, sino a fuerza de una venta metódica y deliberada y una serie de incentivos aparentemente demasiado poderosos como para rechazarlos.
En la década de 1930, FDR quería que se siguieran construyendo viviendas y recabó la ayuda de dos ejecutivos, que antes habían vendido y financiado coches, para ensamblar el programa de hipotecas garantizadas por la FHA que daba garantías a los propietarios de viviendas de que sus préstamos serían a largo plazo. ¡Simplemente haga los pagos a tiempo durante treinta años y la casa con la valla blanca será suya! Al mismo tiempo candidatos al cargo como Charles Percy hacían campaña diciendo a los votantes:
Porque un hombre que posee su propia casa adquiere con ella una nueva dignidad. Empieza a sentirse orgulloso de lo que es suyo y orgulloso de conservarlo y mejorarlo para sus hijos. Se convierte en un ciudadano de su comunidad más firme y preocupado. El mero acto de convertirse en propietario le transforma.
Percy se refería a los arrendatarios como “esclavos”.
Y así empezó el programa del gobierno federal por el que no debería considerarse a los estadounidenses como avaros terratenientes, sino fuertes e independientes propietarios que no tenían que responder sino ante Dios, las autoridades fiscales locales y el prestamista de la hipoteca (cuya inversión estaba garantizada por la FHA). ¿Qué podía ir mal? Es sin duda el estilo americano.
Desde su inicio con el programa de Hoover/FDR, la autora entrelaza inteligentemente una serie de historias divergentes para formar su tragedia de la vivienda. No habrán oído hablar de la mayoría de la gente de la que escribe Katz pero cada uno en su pequeña parte tiene un papel en la historia del auge y declive de la vivienda.
En el primer capítulo, la autora empareja a la activista de la vivienda de Chicago Gale Cincotta con el legendario trader de Salomon Brothers Lewis Ranieri, que fue inmortalizado por Michael Lewis en su libro El póker del mentiroso.
Cincotta quería que la gente de los barrios del centro de la ciudad tuviera acceso al crédito. Al final llevó su causa a Washington y en 1991 el Congreso obligó a Fannie Mae y Freddie Mac a empezar a comprar préstamos que se habían hecho a gente pobre.
Entretanto Ranieri estaba trabajando en un producto financiero que agruparía hipotecas, convirtiéndolas en bonos para vender a los inversores. En ese momento, ni siquiera tenía un nombre para lo que se convertiría en el aseguramiento de hipotecas.
Luego conocemos una pareja joven que compra una casa en 1996 con financiación de la FHA. Lo siguiente que saben Spencer y Lisa Kasten se convierte en una oportuna foto para el Presidente Bill Clinton en la Cumbre de propietarios de viviendas. En el que tal vez sea el mejor capítulo del libro, la autora relata el programa de Clinton para aumentar el número de propietarios de viviendas. La administración Clinton era maniática: “Tal y como calculó alguien en la Agencia de Vivienda, tendrían que añadir un nuevo propietario de vivienda cada 24 segundos, 24 horas al día, 7 días a la semana, 365 días al año”, escribe Katz.
Todas las circunscripciones habituales se lanzaron tras “La Estrategia Nacional de Propiedad de Vivienda”, un programa que destacaba la responsabilidad, siguiendo el paso de las reformas del bienestar de Clinton. Después de declarar el primer día nacional de la propiedad de viviendas en 1995, Clinton mencionó a la propiedad de viviendas en ocho discursos hasta las elecciones de 1996. Incluso se mostró elocuente acerca de su primera casa de 100 m2, diciendo la usó para declararse a Hillary. “¿No piensas que tendrás que casarte conmigo para que no tenga que vivir aquí solo?”
El Condado de Sunny Orange de California es el telón de fondo para la génesis de los préstamos subprime. Los prestamistas de hipotecas no sabían cómo obtener los primeros el dinero lo suficientemente rápido con los prestamistas rebajando rápidamente los requisitos para conceder el préstamo siempre que algún competidor parecía tener la mejor mano, todo en nombre de romper las barreras de la propiedad de viviendas.
“Nuestra innovadora industria ha creado una gran manera de expandir la propiedad de viviendas ofreciendo préstamos a quienes pueden pagarlos, pero no tienen una calificación ‘A’ por tener poco crédito o haber quebrado”, dijo Ron McCord. Antiguo presidente de Asociación de Banca Hipotecaria en la convención anual de la MBA en 1997.
Una década después, la deuda hipotecaria en vivienda había ascendido a 11 billones de dólares desde los solo 1,3 billones a principios de la década de 1980. Estados Unidos no solo tenía demasiadas casas, sino asimismo demasiada gente vendiendo préstamos. No había más que 7.000 agencias hipotecarias en 1987, escribe la autora y en 2004 había más de 44.000, empleando a 418.000 personas. Estas agencias hipotecarias generaban préstamos a vender en el enorme nuevo mercado secundario. Un mercado no podía tener bastantes productos. La gente sin escrúpulos trabajaba fraudulentamente en el sistema como narra brillantemente Katz en una historia acerca de un fraude masivo en una elegante parcelación en Atlanta.
La autora incluso incluye a las grandes constructoras, advirtiendo que los constructores familiares de todo el país vendieron por mucho dinero a los Lennar del mundo cerca del culmen del auge. Pero pos supuesto todos estos constructores eran solo contratistas de papel. No tenían nada más que un activo que mereciera la pena comprar: terreno. Con dinero de accionistas y financiación barata en Wall Street, estas grandes constructoras se dedicaron a comprar en masa de una costa a otra, elevando los precios del terreno a todos los lugares clave de las viviendas.
Alyssa Katz no es una economista o analista financiera. De acuerdo con la biografía de la solapa, enseña periodismo, escribe para distintas publicaciones y vive en Brooklyn. Hábilmente lleva a casa su historia al final del libro relatando su pesadilla de ser perseguida por sus propiedades cuando los promotores compraron su edificio para convertirlo en apartamentos.
Prácticamente todos los elementos de su historia sirven para aumentar el precio de los inmuebles de Nueva York: dinero fácil, préstamos fáciles y demanda por parte de miembros de Wall Street con altos salarios que empaquetaban títulos hipotecarios. Sin embargo el culpable principal en opinión de la autora es la erosión del control de rentas. Escribe: “el movimiento para minimizar el papel del gobierno en la economía lanzaba a los alquilados en caída libre”. Los librecambistas habían jugado con los alquilados, afirma. Hace treinta años, una de cada diez ciudades controlaba las rentas. Ya no.
Con los propietarios capaces de aumentar las rentas con impunidad, los alquilados tenían que convertirse en propietarios como autodefensa. “Es imposible hacer un alegato completo a favor o en contra del control de rentas”, escribe Katz, “igual que no es posible decir que la policía sea siempre una fuerza para el bien”. La autora cree que cualquier problema con el control de rentas puede arreglarse con la fineza política correcta, requiriendo “mecanismos para dejar que los propietarios aumentan las rentas para cubrir sus costes: de otra forma, los controles de rentas crean subviviendas”.
Katz no menciona las distorsiones a los usos de la propiedad que crea el control de rentas o la corrupción política que manifiesta. No se da cuenta de que el control de rentas esencialmente elimina existencias de viviendas del mercado, disminuyendo la oferta y por tanto, con la misma demanda, aumentando las rentas para apartamentos no regulados, así como los precios de las unidades a la venta.
Lo que la autora sí entiende en que “cualquier intervención [para rescatar el mercado inmobiliario] que ha ideado hasta ahora el Congreso está condenada a hacer que el problema empeore” y que el gobierno está haciendo todo lo que puede para empujar los precios de la vivienda al alza condenado “ a futuras generaciones a la misma trampa, aguantando la misma rutina de deuda o alternativamente a una cura de inflación que aumente el precio de todo lo demás”.
Pero el mercado inmobiliario es una dura doncella para que la mande el gobierno como apuntan las cifras de Case-Schiller. La autora sigue un pequeño hilo de argumento a lo largo de Our Lot que echa la culpa a la ideología de libre mercado de Reagan de que los estadounidenses soporten 13,2 billones de dólares en deuda hipotecaria y millone siendo a la bancarrota por todo este lío.
Al mismo tiempo, Katz apunta claramente al gobierno por su “asombrosamente ingenuo” plan inmobiliario que, usando su analogía, nos ha convertido a todos en ratas recompensadas con cocaína por pulsar la palanca inmobiliaria.
La respuesta es dejar que los Fannies y Freddies caigan, permitiendo revaluar las hipotecas sumergidas en el mercado de subasta de la quiebra. Los nuevos tenedores de deuda querrán realizar nuevos acuerdos con los pagadores de hipotecas, como lo hace el Selene Residential Mortgage Opportunity Fund, gestionado por nada menos que Lewis Ranieri.
Solo el libre mercado puede liberar a los propietarios de viviendas.
Douglas French es presidente del Mises Institute y autor de Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply y Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. Es doctor en economía de la Universidad de Nevada-Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann Hoppe en su tribunal de tesis. French enseña en la Mises Academy.