Por Doug French. (Publicado el 26 de abril de 2011)
Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/5240.
Nada anima el espíritu como la llegada de la primavera. Las flores florecen y los pájaros cantan. El deshielo del invierno termina por fin en la mayor parte del país. Pero mientras los jardines empiezan a florecer, los precios de las casas siguen dormidos. La media de los precios de venta de casas en Estados Unidos ha caído a poco más de 159.000$, el nivel más bajo desde 2002.
Sin embargo, los mercados propulsados por el combustible de la Fed vieron algo que les gustó en las cifras sobre viviendas de marzo. Se pavimentaron y se dispararon pistolas de clavos en 549.000 casas (anualizadas) un 7% más que en febrero, excediendo los pronósticos de los economistas.
El número de permisos inmobiliarios creció un 11% hasta llegar a 594.000, superando también las proyecciones de los economistas que estimaban un ritmo anual de 540.000.
“La tendencia subyacente es de estabilidad o mejora moderada ya que tocamos el punto más bajo hace un par de años” dijo el economista Richard DeKaser a quien le paga el Parthenon Group de Boston para decir a Bloomberg este tipo de incoherencias.
El mercado de viviendas no esta mejorando y no lo hará por mucho tiempo. Daniel Indiviglio escribiendo en The Atlantic señala que las estructuras multifamiliares representan dos tercios del incremento en permisos inmobiliarios que se dio en marzo. Un tercio fueron departamentos.
“La industria de la construcción de viviendas se mantiene débil y nublado con incertidumbres” escribe Indiviglio. “El incremento de permisos e inicios de construcciones en marzo los deja a ambos aún en niveles bajísimos desde una perspectiva histórica”.
Constructores en todo el país esta recurriendo tácticas extremas de ventas para mover sus construcciones. Kim Meier, de KLM Builders, está ofreciendo incluir un auto nuevo en cada casa vendida. Vendedora de casas en un suburbio en Chicago a 50 millas del centro, Meier dijo al New York Times “Tenemos que hacer algo dramático. El mercado ha estado lento”.
Lo inteligente del sector de construcción de viviendas en el periodo de auge fue que la gente estaba dispuesta a aumentar sus tiempos de traslado al trabajo con tal de poder comprar una casa. Los suburbios siguieron expandiéndose hasta el punto en que la gente pasaba horas en la carretera para llegar y volver de sus trabajos. Lo que alguna vez fueron pequeños asentamientos agrícolas se convirtieron en comunidades suburbanas con granjeros vendiendo sus propiedades por más de lo que nunca imaginaron y se erigieron línea tras línea de casas prefabricadas de acuerdo a las indicaciones de la FHA.
El deseo de los compradores de casas de vivir lo que el historiador en diseño de exteriores J.B. Jackson llamaba la cultura del césped los mandó a subdivisiones antiguamente dedicadas al cultivo de grano en el Medio Oeste, algodón en las afueras de Phoenix o madera en Seattle o Atlanta. “La culminación de la cultura del césped era el country club” escribe Robert Fishman en Bourgeois Utopias: The Rise and fall of Suburbia, con sus campos de golf mantenidos cuidadosamente “representan el equivalente suburbano del parque urbano”.
Los country clubs están quebrando y constructores como Meier están obligados a ofrecer 17.000$ en un auto nuevo de General Motors porque, como escribe David Streitfeld:
Constructores y analistas dicen que está en curso un cambio de comportamiento a largo plazo. En lugar de buscar la casa más grande y más nueva, aunque requiera largos tiempos de traslado, los compradores demandan ahora algo más pequeño, barato y, gracias a los 4$ que cuesta el galón de gasolina, tan cerca de sus trabajos como sea posible. Eso muchas veces significa comprar una casa en remate a un banco.
Las ventas de nuevas casas en febrero estaban un 80% por debajo de su tope en 2005. “Las ventas de casa familiares nuevas está en el punto mas bajo desde 1963, año en que se comenzó a recabar esta cifra, cuando el país tenia menos de 120 millones de habitantes” escribe Streitfeld. Una historia en Associated Press el mes pasado señalaba que los precios de casas nuevas están actualmente en promedio un 45% por encima del precio de casas ya construidas. La diferencia normalmente es del 15%.
Con tal diferencia de precios tiene sentido que la venta de casas usadas resulte mucho mejor en comparación, bajando solo un 8 % desde ’05. Sin embargo el 40% del total de las ventas son de propiedades en remate.
La gente esta dejando atrás su “sueño americano”. Los precios de las casas no siempre suben después de todo. Y a pesar de lo mucho que han bajado hasta ahora los precios de las viviendas, Robert Schiller piensa que éstos todavía pueden caer de un 15 a un 25%.
Y el mercado de los remates no se liquidará rápidamente. Primero fueron los intentos de Washington con incentivos fiscales para compradores los que siguieron empujando al laza los precios y evitaron que los constructores lanzaran la toalla. Los constructores también cobraron reembolsos de impuestos pagados durante los años del auge, usando el dinero para comprar tierra, lotes, y empezar nuevas casas.
Pero el viento en contra del mercado de remates soplará de cara a los constructores por muchos años. Cuando Patrick Stoke, del departamento de justicia, preguntó a Lee Farkas, CEO de Taylor Bean, si pensaba que el acuerdo de su firma con Colonial Bank permite a Taylor Bean “vender prestamos fraudulentos, falsificados y ficticios” al banco, él respondió:
Sí, creo que sí. Es muy común en nuestro negocio vender prestamos que no existen por que todo son datos, realmente no son nada mas que datos. Ocurre constantemente.
Sí, nada más que datos. Tal vez por eso compañías con 50 empleados pueden tener títulos por 60 millones de dólares en prestamos hipotecarios en Estados Unidos. El Mortgage Electronic Registration Systems (MERS) de Reston, Virginia se creó hace 16 años por Fannie Mae, Freddie Mac y grandes bancos como el Bank of America y JPMorgan Chase.
La vieja práctica de mantener registros de las asignaciones de hipotecas en los tribunales locales estaba ralentizando el negocio de las hipotecas durante el auge. “MERS eliminó a los administrativos del condado y se convirtió en el dueño del registro, sin importar cuantas veces fueran transferidos los prestamos. MERS parecía vender prestamos a MERS ad infinitum” explicaron los reporteros del New York Times Michael Powell y Gretchen Morgenson.
De pronto la titulación se hizo libre. Nadie lo notó hasta que cayó el mercado inmobiliario. Entonces se hizo la pregunta de quién tenía derecho a realizar el remate de las propiedades. El dueño de la propiedad es quien debe realizar el remate, no la hipotecaria.
El poseedor de casi la mitad de las hipotecas en Estados Unidos opera en las sombras Powell y Morgenson escriben:
Muy poco en MERS era transparente. Tras ser cuestionado como parte de una demanda contra MERS en septiembre de 2009 para que entregara las actas sobre la formación de la corporación, el Sr. Arnold, ex C.E.O., testificó que “escribir no era una característica de nuestras reuniones”.
Para quienes crean que las practicas de Taylor Bean eran aberrantes, Alan M. White, profesor de derecho en la Escuela de Derecho de Valparaiso en Indiana, comparó el año pasado los registros de propiedad de MERS con los del registro publico y encontró que “Menos del 30% de las hipotecas estaban registradas correctamente en MERS”.
Powell y Morgenson preguntan atinadamente: “Si MERS no era dueña de nada ¿cómo pudo rebotar hipotecas durante mas de una década? Y ¿como pudo archivar millones de mociones de ejecución?
A las empresas auspiciadas por el gobierno (GSE) y los grandes bancos no se les permite quebrar y la capacidad de ejecutar está en cuestión siempre y cuando MERS esté de por medio. Pero los que hacen sus pagos, ¿cómo pueden saber quién es su prestamista? Saben a quien escribir el cheque cada mes, pero ¿qué entidad es dueña real de su préstamo?
Si se encuentran en negativo por miles o cientos de miles de dólares ¿cuál es el incentivo para seguir pagando? Si el prestatario quiere llegar a un acuerdo de buena fe, ¿cómo puede saber si esta negociando con la persona correcta? El desastre de las hipotecas es una casa de espejos.
Una prueba de que la suspensión de pagos estratégica esta en mente de más dueños de casas sobre-endeudados proviene de la firma de análisis crediticios FICO que declara que su equipo de investigadores “ha demostrado la habilidad para identificar prestatarios que son más de 100 veces más propensos a declarar la suspensión estratégica de pagos que otros”.
FICO quiere ayudar a las compañías hipotecarias a tener una ventaja sobre los que planean retirarse.
Los que suspenden estratégicamente, en conjunto, tienen mejor calificaciones en FICO, muestran mejor manejo crediticio, gastan dinero más cuidadosamente, han tenido su propiedad por periodos más cortos de tiempo y tienen más crédito abierto en los últimos 6 meses.
En otras palabras, los más astutos financieramente tiene más probabilidades de suspender pagos estratégicamente.
Sin embargo el analista jefe de FICO, Andrew Jennings, argumenta:
Los suspendedores estratégicos de pagos son malos para prestamistas e inversores, son malos para los propietarios de casas que deciden suspender y son malos para barrios y ciudades. Prevenirlos interesa a todos los involucrados.
Estos argumentos son las típicas incoherencias que divulga la industria de las hipotecas y todas ellas se tratan en Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth.
La idea es que las nuevas herramientas de FICO ayuden a los prestamistas a identificar prestatarios con los que deberían negociar antes de que se retiren. FICO esta haciendo su parte, pero no busquen entre las empresas rescatadas por el gobierno y las que son “muy grandes para fallar” para empezar a negociar, No son los prestatarios los que las mantienen vivas, es Washington.
Douglas French es presidente del Instituto Mises y autor de Early Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply y Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. Es doctor en economía de la Universidad de Nevada-Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann Hoppe en su tribunal de tesis. French enseña en la Academia Mises.