Rothbard, sobre el precio de la tierra

Por Robert P. Murphy. (Publicado el 18 de octubre de 2011)

Traducido del inglés. El artículo original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/5745.

 

Este año he estado en la Academia Mises llevando a los alumnos a través del tratado clásico de Murray Rothbard, Man, Economy, and State. (Para detalles sobre la clase actual, que cubre el último tercio del libro, ver aquí). En la clase anterior nos ocupamos del análisis del precio de la tierra de Rothbard. En un tema revelador porque implica capitalización y emprendimiento, dos áreas en las que los austriacos han hecho contribuciones seminales a la teoría económica.

Precios de la tierra y rentas

Al inicio del capítulo 9, Rothbard ofrece un sucinto resumen de buena parte del análisis precedente en el libro:

Hemos estado usando el término renta en nuestro análisis para referirnos al precio de contratación de los servicios de bienes. Este precio se paga por servicio unitario, distinguiéndose de los precios de todos los factores que rinden el servicio. Como todos los bienes tienen servicios unitarios, todos los bienes generan rentas, ya sean bienes de consumo o cualquier tipo de bienes de producción. Las futuras rentas de bienes duraderos tienden a capitalizarse y encarnarse en su valor de capital y por tanto en el dinero actualmente necesario para adquirirlos. Como consecuencia, los inversores y productores de estos bienes tienden a ganar sencillamente un retorno de intereses sobre su inversión (pp. 557-558).

Aunque incluye muchas cosas en este párrafo, las explicaciones de Rothbard son claras. Todos los factores de producción (ya sea un tractor, una bombilla o un terreno) rinden un flujo de servicios por unidad de tiempo. El economista puede explicar el precio de la renta de un factor de acuerdo con su productividad marginal.

Supongamos que los aparceros calculan que un acre adicional del terreno del granjero Smith les permitiría aumentar sus ganancias anuales en 250$. Si tenemos una competencia abierta (es decir, sin restricciones del gobierno), entonces en equilibrio esperaríamos que los aparceros pagaran una renta de (cerca de) 250$ por acre por el uso del terreno del granjero Smith.

Supongamos ahora que en lugar de arrendar sus terrenos, el granjero Smith quiere venderlos. ¿Cuánto podría esperar obtener por ellos?

En el caso básico de certidumbre acerca del futuro, la respuesta que Smith capitalizaría el valor presente descontado de todos los futuros pagos de rentas que correspondan a la tierra de labranza. Por ejemplo, supongamos que se espera que la tierra de labranza produzca un flujo anual de pago de rentas de 250$. A un tipo de interés constante del 5%, el precio de mercado de un acre del terreno de Smith sería de 5.000$. Esto es lo que puede pedir Smith y debería recibir por vender su terreno, al menos en un mundo en que todo sea cierto acerca del poder de ganancias futuras del terreno y el tipo constante de interés.

Para ver por qué es ésta la respuesta, pensemos en un inverso con 5.000$. Puede utilizar este dinero para comprar un bono que rinda un 5% anual (porque suponemos que ése era el tipo de interés). Esto significa que nuestro inversor puede ganar un rendimiento perpetuo de pagos de 250$ en dividendos con este bono. En un mundo de certidumbre, no es más arriesgado invertir en terrenos que en bonos, así que un acre del terreno del granjero Smith, que también rinde un flujo de renta perpetua de 250$ al año, debe generar también un precio de compra de 5.000$.

Una vez que entendemos el proceso básico, es fácil ver cómo influirán los cambios en los fundamentos subyacentes. Por ejemplo, si el aumento de la población aumenta la demanda de comida, de forma que los apareceros obtienen una renta anual de 500$, entonces el precio de mercado de la parcela de terreno aumentará de 5.000$ a 10.000$.

Por otro lado, supongamos que el precio del arrendamiento del terreno sigue siendo de 250$ al año, pero que las preferencias temporales de la comunidad (grado de impaciencia) aumentan de forma que el tipo de interés aumenta al 10%. Ahora el valor capitalizado del activo disminuye de 5.000$ a 2.500$. Aunque el terreno sea igual de productivo que antes (incluso en términos de renta anual), el tipo de interés más alto dobla el descuento sobre futuros flujos de caja. Así que el actual precio de mercado de los terrenos cae a la mitad cuando se dobla el tipo de interés.

El terreno marginal genera una renta positiva

Rothbard explica que, en nuestro mundo, es un hecho empírico que el trabajo es más escaso que la tierra. (Resulta ser verdad: podríamos imaginar lógicamente qué pasaría si fuera verdad lo contrario). Por consiguiente, dependiendo del tamaño de la población y otros factores, en cualquier momento concreto podemos disponer los lotes de terreno clasificándolos del menos valioso al más valioso.

Como la tierra es más abundante que el trabajo, siempre habrá un umbral que indique el terreno marginal, lo que significa la última parcela de tierra que merece la pena cultivar. El terreno que sea más fértil (o deseable por otras razones) es el terreno supermarginal, que produce rentas superiores que el terreno marginal. Por el contrario, el terreno submarginal no da ninguna renta y no está integrado en el proceso de producción.

Rothbard distingue la perspectiva austriaca respecto de la aproximación estándar del mainstream:

Es importante reconocer (…) que el terreno marginal no generará una renta cero, sino solo cercana a cero. La razón es que, en la acción humana, no hay una continuidad infinita y la acción no puede proceder en pasos infinitamente pequeños. Los escritores con mentalidad matemática tienden a pesar en esos términos, de forma que los puntos antes y después del punto bajo consideración tienden a agruparse en uno. Sin embargo, el uso de terreno marginal, solo merecerá la pena si genera alguna renta, por pequeña que sea ésta (p. 560).

En otras palabras, los economistas mainstream tienden a pensar que el terreno marginal genera una renta cero, porque ésa es la única conclusión lógica si dividimos la lista de fertilidad de los terrenos en unidades infinitesimales. Pero en la aproximación austriaca (caracterizada por la elección con un fin, en lugar de la indiferencia) alguien evidentemente cultivará una parcela de terreno solo si ofrece una perspectiva de renta (por muy pequeña que sea).

Introduciendo la incertidumbre

Hasta ahora nos hemos ocupado del caso sencillo pero no realista en el que las ganancias de renta de una porción de tierra son constantes. Rothbard explica las complicaciones de los cambios y cómo se ocupan de ellas los empresarios:

En este punto, consideremos una gran pesadilla de los seguidores de Henry George: la especulación en los terrenos que impide que se usen terrenos productivos. Según los georgistas, toda una panoplia de males económicos, incluyendo las depresiones del ciclo económico, derivan de la retención especulativa de de terrenos que impide su uso, causando una escasez artificial y altas rentas para los lugares en uso. (…)

Sin embargo, en muchos casos, un lugar, una vez dedicado a cierta línea de producción, no podría cambiarse fácilmente o sin costes sustanciales a otra línea. Allá donde el aparcero prevea que pronto habrá disponible una mejor línea de uso o tenga dudas sobre la mejor dedicación del terreno, mantendrá el terreno para usarlo si el ahorro en “costes de transformación” es mayor que su coste de oportunidad de esperar y dejar pasar rentas obtenibles actualmente. El propietario de terrenos especulador está, por tanto, dando un gran servicio a los consumidores y el mercado al no dedicar el terreno a un peor uso productivo. Al esperar a dedicar el terreno a un uso productivo superior, está asignando el terreno a los usos más deseados por los consumidores.

Lo que probablemente confunde a los georgistas es el hecho de que muchos lugares no estén usados y aún así tengan un precio de capital en el mercado. El precio de capital del lugar incluso podría aumentar si el ligar sigue sin utilizarse. Sin embargo, esto no significa que se trame alguna villanía. Simplemente significa que no se esperan rentas en el lugar durante unos pocos años, aunque pueda generar rentas positivas en el futuro. El valor de capital del terreno, como hemos visto, totaliza el total descontado de todas las rentas futuras y este total de rentas puede ejercer una influencia tangible desde una distancia considerable en el futuro, dependiendo del tipo de interés. Por tanto no hay ningún misterio en el hecho de un valor de capital para un lugar sin utilizar, o en su aumento. El lugar no se está reteniendo villanamente frente a la producción (pp. 570-571).

Podemos ilustrar el análisis de Rothbard con dos ejemplos. Primero, consideremos algo que es demasiado habitual hoy en día: Un edificio comercial con una señal de “SE ALQUILA” en la ventana. Supongamos además que este edificio está en una condición de abandono durante varios meses. ¿Qué deberíamos entender de este extraño resultado?

A primera vista (y si olvidamos los problemas de la incertidumbre en el mundo real), el propietario del edificio parece ser tonto. Después de todo, si hubiera bajado el precio, sin duda podía haber hecho que algún inquilino se mudara al edificio y empezara a pagarle una renta. No importa lo bajo que sea el precio, algo es mejor que nada, suponiendo que el inquilino no dañe físicamente las instalaciones.

En realidad, esta crítica de nuestro hipotético propietario del edificio es injusta. En el mundo real, el propietario de edificios no sabe exactamente qué inquilinos potenciales están dispuestos a pagar por alquilar espacio. Cuando acepta un nuevo inquilino, ambos firmarán seguramente un contrato que garantice al inquilino el espacio durante un tiempo (tal vez un año o más), sujeto a varias condiciones. Esto es así porque el inquilino no querría tener el problema de habilitar el espacio para su negocio, solo para verse expulsado dos meses más tarde porque el propietario encontró un inquilino dispuesto a pagar más renta.

Dado que éste es el tipo de contrato que firmaría con un nuevo inquilino, el propietario del edificio no rebajará sencillamente el precio a cada hora hasta cerrar un acuerdo después del primer día vacante. En su lugar, establecerá un precio (tal vez optimistamente), por el que estaría encantado de alquilar el espacio. Le merece la pena mantener el espacio vacío, tal vez durante varios meses, esperando a encontrar el inquilino especial que esté dispuesto a pagar el precio.

Así que vemos que incluso en un mercado no intervenido hay razones para que haya recursos “ociosos”. El proceso aquí es análogo a una persona en paro buscando un nuevo trabajo. Hay una verdadera búsqueda, en la que las partes de un acuerdo mutuamente beneficioso tienen antes que encontrarse.

En un ejemplo distinto, supongamos que el gobierno haya declarado a un terreno concreto como humedal haciendo ilegal su desarrollo comercial. Originalmente, el terreno tiene un precio de mercado de 0$. Sin embargo un grupo de enterados sabe que las administración entrante planea eliminar la restricción. Si ocurriera eso, el pantano podría drenarse y podría construirse un centro comercial sobre el terreno, generando fantásticos beneficios a los propietarios.

En este segundo escenario, los enterados comprarían el terreno a su propietario original y estarían dispuestos a pagar un precio considerable por él, si es necesario. Aquí también veríamos un terreno que produce un precio de compra positivo aunque estuviera generando una renta cero.

Conclusión

La Escuela Austriaca es conocida por sus contribuciones a la teoría del capital y del interés, así como al emprendimiento. Todos estos asuntos se unen en la explicación del precio de mercado de la tierra. Como es habitual, la exposición de Rothbard en Man, Economy, and State es completa y clarísima. A quienes quieran una visita guiada por este libro, les doy la bienvenida a su incorporación a nuestra actual clase en la Academia Mises.

 

 

Robert Murphy es investigador adjunto del Instituto Mises, donde enseña en la Mises Academy. Gestiona el blog Free Advice y es autor de The Politically Incorrect Guide to Capitalism, Study Guide to Man, Economy, and State with Power and Market, Human Action Study Guide, The Politically Incorrect Guide to the Great Depression and the New Deal y su nuevo libro Lessons for the Young Economist.

Published Wed, Oct 19 2011 7:21 PM by euribe