Por Doug French. (Publicado el 4 de
noviembre de 2011)
Traducido del inglés. El artículo
original se encuentra aquí: http://mises.org/daily/5805.
La crisis de las ejecuciones
hipotecarias se ha venido arrastrando durante cuatro años hasta hoy y no se ve
su final. El índice S&P/Case-Shiller de agosto cayó en 3,8% respecto del
año pasado. El índice incluye precios de viviendas de 20 ciudades de EEUU.
“Las continuas bajadas en el precio
de las viviendas podrían llevar a aún más impagos, ejecuciones y ventas
dolorosas, socavando la riqueza, la confianza y el gasto, dijo
William Dudley, presidente del Banco de la Reserva Federal de Nueva York.
“Romper el círculo vicioso es uno de los asuntos más urgentes que afrontan los
políticos”.
A todos los candidatos
presidenciales republicanos se les pregunta cómo manejarían esta quiebra a
cámara lenta de la vivienda. El perdedor Newt Gingrich dice que reescribiría
las reglas para hacer rentable a los bancos renegociar préstamos sobre el
principal.
“Está en desacuerdo con sus colegas
republicanos en que el libre mercado encontrará una buena manera para dejara
que se las arreglen bancos y propietarios”, escribe
Karoun Demirjian para Las Vegas Sun.
El presidente Obama ha intervenido
para ajustar las normas de Fannie Mae y Freddie Mac para permitir
refinanciaciones de préstamos excediendo el 125% del valor del préstamo.
El presidente dice que esto
ahorrará a los propietarios morosos de viviendas miles de dólares anuales.
El profesor de Princeton Alan
Blinder escribió un artículo de opinión para el Wall Street Journal proponiendo reducciones forzosas de principal
con los costes a compartir entre bancos y contribuyentes, con la condición de
que al gobierno se le dé un equity ticker
cuando los precios de la vivienda vuelvan a subir.
Blinder también piensa que la
Reserva Federal y el Tesoro deberían proporcionar una financiación barata a los
promotores, que usarían el dinero para comprar propiedades con la intención de
alquilarlas.
Martin Feldstein, de Harvard,
también da su opinión no solicitada sobre el asunto en el New Tork Times. Feldstein apunta que los valores de las viviendas
han caído un 40%. El resultado, escribe,
es “menos gasto en consumo, lo que lleva a menos producción empresarial y menos
empleo”.
Feldstein afirma que el gobierno
puede detener la caída en los precios de las viviendas eliminando cualquier
principal de hipoteca debido que exceda el 110% del valor del préstamo. Dice
que esta política costaría 350.000 millones de dólares y modificaría 11
millones de los 15 millones de casas “ahogadas” en Estados Unidos. Los bancos y
el gobierno se repartirían los costes, y en el caso de hipotecas propiedad de
Fannie y Freddie, “el gobierno solo se pagaría a sí mismo”, escribe,
supuestamente impasible.
A cambio de que se haga un corte de
pelo al 110% a su prestamista, los prestatarios aceptarían la completa
responsabilidad por el préstamo modificado.
“No puedo estar de acuerdo con
quienes dicen que sencillamente deberíamos dejar que los precios de las
viviendas continúen cayendo hasta que se detengan ellos mismos”, escribe
Feldstein. “Aunque se permita a algunos incendios forestales arder
naturalmente, nadie deja que sigan ardiendo cuando amenazan barrios
residenciales”.
“Recuperar la caída del 31% en los
precios de las viviendas desde su máximo de 2006 tardará probablemente años en
producirse, ya que las ejecuciones ponen más propiedades en el mercado y
anuncios de ‘se vende’”, escribe
Shobhana Chandra para Bloomberg.
A pesar de lo evidente, políticos y
“expertos” piensan que recortar el principal de la hipoteca al 10% por encima
del valor o que rebajar los costes financieros de los prestatarios para ese 25%
o más ahogado detendría de alguna forma la caída de los valores de las
viviendas y animaría el gato en consumo.
La creencia es que si los
propietarios de vivienda están medio ahogados seguirán pagando fielmente a Fannie,
Freddie, BoA, Wells, Morgan y el resto. No importa que sigan haciendo falta
años de pagos constantes para ver el más mínimo rayo de luz de valor neto a
través de la grieta entre lo que se debe y el valor de la vivienda.
Podemos ver cómo funciona esto en
una pareja hipotética creada por Brent T. White en su artículo de Arizona Legal Studies. La
joven pareja compra una casa de 125 metros cuadrados en Salinas, California,
por 585.000$ en enero de 2006. La pareja compró la casa sin aportar dinero con
un préstamo a 30 años, de amortización completa al 6,5% de interés. El pago,
incluyendo seguro e impuestos, es de 4.300$ al mes.
Ahora la casa solo vale 187.000$.
Una refinanciación de Obama de los 560.000$ que siguen debiendo sobre el papel
rebajará su pago en 900$. Pero la pareja realmente nunca poseerá la casa.
Bajo el plan de Martin Feldstein,
el acreedor y los contribuyentes se comerían 354.300$, dejando a la joven
pareja una hipoteca de 205.700$. Dados los tipos hipotecarios ultrabajos
actuales del 4,5%, un acuerdo de amortización completa a 30 años, incluyendo
impuestos y seguro, sería una cuota en torno a 1.250$.
Si cerramos el acuerdo este mes,
suponiendo que los precios de la vivienda no bajen más en Salinas, nuestra
pareja verá algo de valor neto en diciembre de 2016.
Entretanto, la misma casa puede
alquilarse por 1.000$ al mes. En lugar de pagar 1.250$ al mes para tener un
valor neto de 168$ en 61 meses, ahorrar los 250$ extra al mes y no ganar ningún
interés por ello equivale a 15.250$ en la misma cantidad de tiempo.
Por supuesto, los precios de
viviendas en la California central podrían aumentar un 2% al año, así que
después de cinco años, la casa valdría 206.500$, pero entonces la mitad de
cualquier valor neto pertenecería al Tío Sam bajo el plan de Blinder.
Todas estas ideas para salvar el
mercado inmobiliario y supuestamente aumentar el gasto de consumo hacen
exactamente lo contrario. Estos planes mantienen a la gente encadenada a
hipotecas superiores al valor de la vivienda, impidiéndoles trasladarse allá
donde hay más y mejores oportunidades de trabajar.
El operador de equipo pesado en paro
Charles Mills querría abandonar el norte de Las Vegas para irse a Oklahoma y
aceptar un trabajo, pero tiene una vivienda que vale 200.000$ menos que la
hipoteca sobre la vivienda que compró en el pico del mercado inmobiliario en
2006. Los planes mencionados por Blinder y Feldstein le quitarían a Mills en
torno a 190.000$ de la deuda, pero la reducción principal no le volvería a
poner a trabajar. Además, las posibilidades de un cambio radical en los valores
de las viviendas del norte de Las Vegas son casi las mismas que las de los
Kansas City Royals de ganar las World Series de 2012.
La idea de que los bancos demasiado
grandes para caer cubran la mitad del coste de estos planes es risible. El
golpe a su capital sería considerable, enviando a los bancos de vuelta a la
puerta de Washington a pasar el gorro.
¿Y cuánta burocracia haría falta
para gestionar la implantación de estos planes y determinar la división del
valor neta cuando se vendan las casas?
Todos estos planes no ayudan
realmente a los propietarios en problemas, igual que otro rescate a los bancos
(por no mencionar a Fannie y Freddie).
Cualquier negocio dominado por
entidades que están en funcionamiento a causa de las gracias del gobierno no
puede considerarse como parte del libre mercado. La razón de que e mercado
inmobiliario no se esté liquidando es que el gobierno se entromete en el camino
ayudando a los grandes tenedores de hipotecas.
Nadie razonable considera a Fannie
Mae y su hermana Freddie Mac, de las que se apropió el gobierno en septiembre
de 2008, como producto del orden espontáneo. Para seguir funcionando, las dos
empresas juntas han necesitado alrededor de 169.000 millones en fondos de
rescate de los contribuyentes, sin que se vea el final de esto.
Los cambios en las normas FASB 157,
115 y 124, que permitieron a los bancos una mayor discrecionalidad en
determinar a qué precio contabilizar en el balance ciertos tipos de títulos y
el reconocimiento de moras más que temporales han hecho a los grandes bancos
ser también guardianes del estado.
La ayuda real para los propietarios
con hipotecas superiores al valor de la vivienda solo se producirá cuando se
permita caer a Fannie, Freddie y el resto. El equivalente a la quiebra del
capítulo 7 (liquidación) pondría estas hipotecas a la venta en el mercado.
¿Nuestra mítica hipoteca en Salinas, garantizada por una casa que vale
187.000$, se vendería por 205.700$? Difícilmente.
Nadie puede obtener en este mercado
un préstamo por el 110% del valor, no digamos del 125%, ni siquiera por el
100%. Quienes busquen una hipoteca deberían esperar aportar el 20%. Los valores
en una venta tras una quiebra reflejarían esta realidad y algo más. Basándose
en los precios de liquidación recibidos por el FDIC y otros vendedores de deuda
son problemas, esta hipoteca probablemente se adquiriría por la mitad o un
tercio del valor de la vivienda.
Los compradores de la hipoteca
negociarían inmediatamente con los prestatarios para crear préstamos que sean
conformes (80% LTV)
y realizables.
Por ejemplo, Selene Residential
Mortgage Opportunity Fund compró la hipoteca otorgada por la casa de Anna y
Charlie Reynolds en St. George, Utah, con un enorme descuento, informaba el Wall Street Journal en una historia de
portada. Los Reynolds luchaban contra una cuota mensual de 3.464$ y el valor de
su vivienda se había desplomado.
Selene, dirigida por la leyenda de
Wall Street, Lewis Ranieri,
compra préstamos para obtener
beneficios, no como un servicio público, sino que los directivos de la compañía
dicen que a menudo es más rentable tener al prestatario en la casa que ejecutar
la hipoteca. Si un préstamo moroso puede convertirse en un préstamo “que
rinda”, con el prestatario haciendo pagos regulares, el valor del préstamo
aumenta y Selene puede darle la vuelta y refinanciarlo o venderlo con
ganancias.
Los valores de las viviendas en St.
George se han desplomado de una forma similar a la de Las Vegas, solo a dos
horas de carretera. Selene recortó el principal de la deuda de 421.731$ a
243.182$ y rebajó el tipo de interés, reduciendo la cuota mensual de los
Reynolds a 1.573$.
“Alrededor del 90% de las
modificación en los préstamos de Selene implican reducir el principal”, escribía
James R. Hagerty en el WSJ,
“comparado con menos del 2% de las modificaciones hechas en el primer trimestre
por los bancos regulados federalmente”.
Y mientras que muchos atribulados
prestamistas no pueden siquiera encontrar un humano con el que hablar de su
préstamo, no digamos sentarse a renegociar términos que beneficien a ambas
partes, Selene inmediatamente intenta contactar con los prestatarios de las
hipotecas que han comprado, “a veces enviando un paquete por FedEx con una
tarjeta regalo que solo puede activarse si el prestatario llama al especialista
en deudas de Selene”.
Es difícil imaginar a Fannie y
Freddie siendo tan proactivos.
Ludwig von Mises explicaba que una
intervención del gobierno lleva a una inacabable sucesión de intervenciones
para ocuparse de los efectos de la primera y posteriores intervenciones. Al
final, se reduce a dos opciones. “Capitalismo o socialismo: no hay vía
intermedia”, escribió
Mises.
Igualmente, no hay vía intermedia
para resolver la crisis inmobiliaria. Para que el capitalismo haga su magia y
deje libres a los propietarios con hipotecas superiores al valor de la
vivienda, debe dejarse quebrar a los tenedores de dichas hipotecas.
Douglas French es presidente del Instituto Mises y autor de Early
Speculative Bubbles & Increases in the Money Supply y Walk
Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth. Es doctor en economía de la Universidad
de Nevada-Las Vegas, dirigido por Murray Rothbard, con el Profesor Hans-Hermann
Hoppe en su tribunal de tesis. French enseña en la Academia Mises.